Γενικό Πλαίσιο

Βασικός στόχος της Εταιρείας είναι η δημιουργία μεσομακροπρόθεσμης προστιθέμενης αξίας για τους μετόχους της. Η Στρατηγική των Επενδύσεων της Εταιρείας προσδιορίζεται κατά τρόπο ώστε να λαμβάνεται υπ’ όψιν και να αξιοποιείται η δυναμική της αγοράς ακινήτων.

Το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο αποτελείται από έναν συνδυασμό ακινήτων εισοδήματος με φερέγγυους μισθωτές, καθώς και οικοπέδων σε στρατηγικούς προορισμούς που προσφέρουν ευκαιρίες ανάπτυξης και ταμειακών εισροών σε ένα πιο μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Η μεγάλη πλειοψηφία των επενδύσεων της Εταιρείας σήμερα αφορά επαγγελματικούς χώρους γραφείων και καταστημάτων ενώ με την εξέλιξη της τρέχουσας οικιστικής ανάπτυξης της Εταιρείας στο Ελληνικό Αττικής, το οικιστικό κομμάτι θα αποκτήσει τα αμέσως επόμενα έτη (αναλόγως της προόδου των εργασιών), αυξανόμενη βαρύτητα στο σύνολο του χαρτοφυλακίου. Σημειώνεται όμως πως οι κατοικίες αυτές προορίζονται τελικά για άμεση πώληση και δεν εξυπηρετούν σκοπούς ενοικίασης.

Η επενδυτική στρατηγική της Εταιρείας, σχεδιάζεται από την Επενδυτική της Επιτροπή και υλοποιείται από το Διοικητικό της Συμβούλιο. Συγκεκριμένα, η Επενδυτική Επιτροπή, είναι αρμόδια για την υποβολή εισηγήσεων προς το Διοικητικό Συμβούλιο ως προς την υλοποίηση νέων και την ρευστοποίηση υφιστάμενων επενδύσεων.

Η Στρατηγική των Επενδύσεων της Εταιρείας προσδιορίζεται κατά τρόπο ώστε να λαμβάνεται υπ’ όψιν και να αξιοποιείται η δυναμική της αγοράς ακινήτων. Η στρατηγική επενδύσεων επικαιροποιείται μέσα στο πλαίσιο του επιχειρηματικού σχεδιασμού της Εταιρείας, των τάσεων, των εξελίξεων στην αγορά ακινήτων, αλλά και των γενικότερων μακροοικονομικών εξελίξεων. Η Στρατηγική δύναται να επικαιροποιείται από την Επενδυτική Επιτροπή μέσα στο πλαίσιο του επιχειρηματικού σχεδίου της Εταιρείας και των διατάξεων του Νόμου περί Α.Ε.Ε.Α.Π. όπου προβλέπονται τα είδη των επιτρεπόμενων επενδύσεων.

Αρμόδια ρυθμιστική Aρχή στην οποία υπάγεται η Εταιρεία ως Α.Ε.Ε.Α.Π. και ταυτόχρονα αδειοδοτημένη από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και ως Οργανισμός Εναλλακτικών Επενδύσεων με εσωτερική διαχείριση του Ν.4209/2013, δυνάμει της υπ’ αριθμό 10/740/26.11.2015 άδειας λειτουργίας της ως Ο.Ε.Ε. με εσωτερική διαχείριση, είναι η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς.

Δανεισμός

Σύμφωνα με το άρθρο 26 του Νόμου 2778/1999 ως ισχύει, οι Α.Ε.Ε.Α.Π. επιτρέπεται να λαμβάνουν δάνεια και πιστώσεις για ποσά τα οποία, συνολικά, δεν πρέπει να ξεπερνούν το 75% του ενεργητικού τους (στο εν λόγω ποσοστό δεν συνυπολογίζονται τα δάνεια και οι πιστώσεις που λαμβάνουν οι Α.Ε.Ε.Α.Π. για την απόκτηση ακινήτων που θα χρησιμοποιήσουν για τις λειτουργικές τους ανάγκες υπό τους όρους της παρ. 3 του άρθρου 26 του Νόμου 2778/1999). Το σύνολο των δανείων που λαμβάνονται για την αποπεράτωση ακινήτων της Α.Ε.Ε.Α.Π. ή των ακινήτων των οντοτήτων στις οποίες επενδύει δε θα πρέπει να ξεπερνά το ποσό που προβλέπεται στο πρόγραμμα εργασιών αποπεράτωσης, επισκευής ή ανακαίνισης, το οποίο καταρτίζεται σύμφωνα με το άρθρο 22 του Νόμου Α.Ε.Ε.Α.Π. Περαιτέρω, για τους σκοπούς εξασφάλισης των παραπάνω δανείων/πιστώσεων, οι Α.Ε.Ε.Α.Π. δύνανται να παραχωρούν βάρη επί της κινητής και ακίνητης περιουσίας τους. Κατ’ εξαίρεση, οι Α.Ε.Ε.Α.Π. μπορούν να συνάπτουν δάνεια και να λαμβάνουν πιστώσεις για την απόκτηση ακινήτων που θα χρησιμοποιήσουν για τις λειτουργικές τους ανάγκες, εφόσον το ύψος των δανείων και πιστώσεων, στο σύνολό τους, δεν υπερβαίνει το δέκα τοις εκατό (10%) της αξίας του συνόλου των ιδίων κεφαλαίων της Α.Ε.Ε.Α.Π. μειούμενων κατά το συνολικό ποσό των επενδύσεών της σε ακίνητα. Για την εξασφάλιση των δανείων και πιστώσεων αυτών επιτρέπεται να συνιστώνται βάρη επί των αποκτηθέντων ακινήτων.

Κατηγορίες Ακινήτων, Είδη και Δομές Επενδύσεων

Η ομάδα Διοίκησης της Εταιρείας έχει - μεταξύ άλλων - εμπειρία στην απόκτηση ακίνητης περιουσίας, ακόμη και σε συνθήκες μακροοικονομικής αστάθειας, τεχνογνωσία αποτελεσματικής ολοκλήρωσης συναλλαγών και ευρύ δίκτυο ανεύρεσης επενδυτικών ευκαιριών.

Η Εταιρεία εξετάζει όλους τους τρόπους επενδύσεων που επιτρέπονται από το θεσμικό πλαίσιο που διέπει τις ημεδαπές Α.Ε.Ε.Α.Π. Στόχος της Εταιρείας είναι η διαχείριση ενός διαφοροποιημένου χαρτοφυλακίου, τόσο σε κατηγορίες ακινήτων, όσο και φάση ολοκλήρωσης (επίπεδο ανάπτυξης).

Επομένως πέρα από τα πλήρως περατωμένα και εκμισθωμένα ακίνητα, τα οποία προσφέρουν μια πιο «σταθερή» ροή εισοδημάτων, η Εταιρεία τοποθετείται και σε υψηλότερου κινδύνου επενδύσεις. Ενδεικτικά, εξετάζει και επενδύει σε κτίρια που μπορεί να μην είναι εκμισθωμένα, σε κτίρια που να μην είναι σε λειτουργία, σε κτίρια που απαιτούν βαριά ανακατασκευή ή ελαφρότερη ανακαίνιση, σε αναπτυξιακά πρότζεκτς κατασκευής σε οποιαδήποτε φάση κατασκευής (αδειοδοτημένες ή μη αναπτύξεις), σε οικόπεδα για ανάπτυξη καθώς και σε γη προς διακράτηση και μελλοντική εκμετάλλευση. Οι επενδύσεις αυτές έχουν την προοπτική να αποφέρουν, ως είθισται, έσοδα σε έναν μακρύτερο ορίζοντα, σε μετέπειτα δηλαδή στάδια υπό την προϋπόθεση επιτυχούς ανάπτυξης και αναλόγως της μελλοντικής κατάστασης της κτηματαγοράς και της τοπικής οικονομίας.

Σχετικά με τις κατηγορίες ακινήτων, δεν υπάρχει κάποιος περιορισμός δραστηριοποίησης, εκτός φυσικά των οριζόμενων από την κείμενη νομοθεσία. Μάλιστα, πέρα από τους «παραδοσιακούς» τύπους ακινήτων, η Εταιρεία θα επεκτείνεται - και σε κάποιο βαθμό έχει ήδη εισέλθει - σε νεωτεριστικούς για τα δεδομένα της Ελληνικής αγορά τύπους προϊόντων, σε συγκεκριμένες δηλαδή εξειδικευμένες αγορές (niche markets) οι οποίες οι παρουσιάζουν ευνοϊκές προοπτικές εξέλιξης. Ενδεικτικά αναφέρονται αναπτύξεις ιδιωτικών λεσχών μελών, παραθαλάσσιων υπερπολυτελών κατοικιών και πιθανόν εμπορικών κέντρων/πάρκων λιανεμπορίου («retail centers») νέας γενιάς. Οι σχετικές επενδύσεις τελούν υπό την επιφύλαξη των τρεχουσών συνθηκών της αγοράς με αστάθμητο βαθμό διασφάλισης για την ολοκλήρωσή τους. Στο πλαίσιο αυτό, η Εταιρεία προσπαθεί παράλληλα να αξιοποιήσει τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της χώρας π.χ. η θάλασσα (παράκτιες περιοχές και θαλάσσια θέα), ο καιρός (υπαίθριες δραστηριότητες) και η στρατηγική γεωγραφική τοποθεσία της Χώρας. Τηρουμένων των ποιοτικών κριτηρίων επένδυσης που έχει θέσει, ενδέχεται να εξετάσει ακόμη και την απόκτηση τουριστικών ακινήτων.

Πρωτίστως, η Εταιρεία στοχεύει στην επέκταση του χαρτοφυλακίου της με νέες προσθήκες που πληρούν τα ποιοτικά επενδυτικά κριτήρια που έχει θέσει, μέσω απευθείας αγορών μεμονωμένων ακινήτων, μέσω αποκτήσεων άλλων χαρτοφυλακίων, μέσω αγορών μετοχών ή μεριδίων εταιριών που κατέχουν ακίνητα ή μέσω συμφωνιών μελλοντικής αγοράς. Ωστόσο δεν αποκλείεται και η αποδοχή εισφοράς ακινήτων από τρίτους με αντάλλαγμα μετοχές της Εταιρείας.

Τοποθεσία Ακινήτων

Η Εταιρεία στοχεύει να επενδύει κατά κύριο λόγο σε ακίνητα που βρίσκονται στις μεγάλες πόλεις της Ελλάδας όπου εντοπίζεται η παραγωγή του μεγαλύτερου μέρος του ΑΕΠ της χώρας, υπάρχουν σύγχρονες υποδομές και για τις οποίες υφίσταται ισχυρό επιχειρηματικό ενδιαφέρον, κυρίως δηλαδή στους νομούς Αττικής και Θεσσαλονίκης χωρίς να αποκλείονται και άλλοι νομοί της Χώρας. Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζονται ιδιαίτερα περιοχές που παρουσιάζουν περαιτέρω προοπτικές ανάπτυξης, προοπτικές εμπορικότητας και προβολής, όπως είναι τα νότια προάστια της Αττικής.

Διαχείριση του Ενεργητικού της Εταιρείας

Η διαχείριση του ενεργητικού της Εταιρείας πραγματοποιείται από την Εταιρεία με γνώμονα βέλτιστες πρακτικές αναφορικά με την διαχείριση υφιστάμενων μισθώσεων (μέριμνα μισθωτών, διαχείριση συμβάσεων μισθώσεων, διαπραγμάτευση / επαναδιαπραγμάτευση / ανανέωση μισθώσεων). Στο πλαίσιο αυτό, και σε συνδυασμό και με την εξέλιξη της αγοράς ακινήτων αλλά και την πορεία των μακροοικονομικών μεγεθών, εντοπίζονται ευκαιρίες βελτιστοποίησης των μισθωτικών όρων ή ευρύτερων αλλαγών με σκοπό τη βελτιστοποίηση της σύνθεσης των μισθωτών του χαρτοφυλακίου («tenant mix»). Επίσης, Η Εταιρεία διατηρεί συνεχή επαφή με τους υφιστάμενους μισθωτές, αφουγκράζεται τις ανάγκες πιθανών μελλοντικών μισθωτών, εξετάζει την εμπορική επανατοποθέτηση ακινήτων της, και προχωρά σε στοχευμένες βελτιώσεις ακινήτων της.

Η Εταιρεία μεριμνά για τη συντήρηση των κτιρίων, ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, χώρων πρασίνου/κήπων (πρόγραμμα τακτικής και έκτακτης συντήρησης μέσω εξειδικευμένων εταιρειών), και την ενεργειακή αναβάθμιση του χαρτοφυλακίου με στόχο την βελτίωση του ενεργειακού αποτυπώματος και την εξοικονόμηση ενέργειας για τους μισθωτές (net metering, φωτισμός LED). Η τακτική και έκτακτη συντήρηση παρακολουθείται σε μηνιαία βάση, σε σχέση και με το προγραμματισμένο πλάνο ενεργειών, ενώ παράλληλα γίνεται και τακτική αξιολόγηση της εξωτερικής/εσωτερικής κατάστασης των κτιρίων, προκειμένου να εντοπίζονται έγκαιρα τυχόν φθορές που θα μείωναν την αξία του ακινήτου, οπότε και υλοποιούνται ενέργειες ανακατασκευής, ώστε τα ακίνητα να διατηρούνται σε άριστη κατάσταση.